商品房使用年限怎么算

商品房的使用年限是根据 土地使用权出让最高年限来确定的，具体规定如下：

住宅用房：

产权年限通常为70年，从开发商取得土地使用权开始计算。

商业用房：

产权年限通常为40年，也是从开发商取得土地使用权开始计算。

商住两用房：

产权年限为50年，同样从开发商取得土地使用权开始计算。

需要注意的是，房屋本身是没有使用年限的，但房屋所占用的土地根据其性质不同是有不同的年限规定的。土地使用年限从开发商取得土地使用证之日算起，如果开发商在取得土地后没有立即开发建设，那么土地使用期限会相应减少。

此外，虽然法律规定了住宅用地的土地使用年限为70年，但在实际操作中，如果土地闲置时间过长或者开发商开发不及时，可能会导致实际土地使用年限少于70年。在这种情况下，政府可能会根据相关法规对土地进行收回或重新出让，购房者需要了解所购商品房的具体土地使用情况，并在土地使用权到期前按照相关规定进行续期。